De Warren

Samen Ontwikkelen, Samen Wonen
Het verhaal van Wooncoöperatie De Warren

‘Het begon als het feestje waar we zelf het liefste naar toe wilden gaan’, vertelt Kim wanneer ik haar vraag te delen hoe het idee van De Warren ooit tot stand kwam. ‘En nu is het een gebouw voor 50 volwassenen, 4 kinderen, 2 katten en honden, een heleboel bloemen, insecten én een eksterfamilie.'  Kim is initiatiefnemer van het eerste uur en nu trotse bewoner van één van de 36 woningen die dit jaar zijn opgeleverd. Na 6 jaar ontwikkelen is het ons gelukt om als coöperatief projectontwikkelaar ons eigen pand te realiseren. 'Het is een droom die werkelijkheid is geworden', zegt Kim, 'om een thuis te creëren voor onze gemeenschap.'
Samen zitten we in de grote gemeenschappelijke woonzaal op de begane grond, ook wel de houten kathedraal genoemd. Als van De Warren heb ik mij jarenlang over allerlei tekeningen en plattegronden gebogen en het voelt nog steeds een beetje onwerkelijk om hier daadwerkelijk te zitten, een paar maandjes nadat we zijn verhuisd. Kim vertelt over het moment dat we met dit alles begonnen. 'Nou, eigenlijk liggen de wortels van onze gemeenschap bij het collectief KONIJN. We organiseren al ruim tien jaar creatieve evenementen zoals kleine festivals en hebben in 2014 een permacultuurboerderij in Portugal opgezet. Toen ik daarna thuis kwam, na een maand samen bouwen op die berg, voelde het koud en vreemd om niet langer met z’n allen mooie dingen te maken en niet meer samen te koken en te eten. Daarom zijn we met een deel van de Konijntjes een community gestart in een broedplaats op Surinameplein (a.k.a. ‘Suri’), waar we met z'n 14en woonden op de 4e verdieping als een echte vriendenfamilie. Eén keer in de twee weken koken voor de groep, samen feestjes organiseren, filmavonden, een luisterend oor voor elkaar zijn of elkaar inspireren om nieuwe projecten te starten.’

Eén van die projecten werd dus De Warren. We woonden net twee jaar op Suri toen Kim al nadacht over de volgende plek en ze de eerste bijeenkomst initieerde. ‘Ja, we moesten wel, want we wisten dat Suri niet voor altijd zou zijn, want het was een tijdelijk gebouw. Dat pand zou eigenlijk na een paar jaar gesloopt worden, dus we moesten op zoek naar een permanente plek voor onze gemeenschap. Toen heb ik iedereen die ik kende, die anders wilde leven, uitgenodigd voor een infoavond op Suri en zijn we gaan brainstormen over onze gemeenschappelijke woondroom.' Kim kijkt me met pretoogjes aan wanneer ze de originele woondroom weer uit de doeken doet: 'We wilden een groot gebouw, een soort kasteel, in het groen, naast het water, bij de bergen, op maximaal 30 minuten fietsen van een middelgrote stad vol met cultuur.' Ze moet er weer om lachen. 'Eigenlijk wilden we gewoon alles!'

Uiteindelijk heeft het ontwikkelen van die woondroom zo’n zes jaar geduurd vanaf die eerste infobijeenkomst in 2016. Het was vlak na de zomer van 2017 dat we echt van start gingen. We hoorden over een tender voor de eerste pilot wooncoöperaties van Amsterdam. Dit was de kans voor onze gemeenschap om een permanent thuis te bouwen in de stad. Kim vertelt over de bizarre maanden die volgden: 'We kwamen meerdere avonden per week bij elkaar om ons plan te schrijven. We hadden informatiemiddagen voor mensen die er bij wilden komen, droomden ons droomhuis bij elkaar, we dachten na over het geld, keken naar de duurzaamheid en hoe we het proces zouden gaan organiseren. In november hoorden we dat we door waren naar de volgende ronde en in april van 2018 hoorden we dat we de tender gewonnen hadden en tekenden we de optieovereenkomst met de wethouder. Toen hadden we ons eigen stukje land te pakken!'

Toen begon het echte werk en dat was geen makkie, want we waren de eerste van Amsterdam, eigenlijk pas de tweede in Nederland, die als wooncoöperatie zelf vastgoed gingen ontwikkelen. We moesten echt pionieren en het zelf uitzoeken. We waren verantwoordelijk voor alles, van de juridische structuur, de duurzaamheidsmaatregelen, met 50 mensen het gebouw ontwerpen en, mega-belangrijk, de financiën.  'Als mensen erom vragen, zeg ik maar dat we een enorme waaier aan financiering hebben, en treed ik niet teveel in detail', zegt Jacob-Jan, de penningmeester die over de hele ontwikkelperiode ons geld bestierde. Ik spreek Jacob in zijn huisje, één verdieping onder mijn eigen woning. Of hij toch wat meer het detail in wil gaan, bij wijze van uitzondering, voor de lezers van dit stuk? Hij lacht, knikt, en vervolgt:
'Toen we de tender hadden gewonnen, in april van 2018, waren we eigenlijk direct technisch failliet.' Hij trekt een zuur gezicht, maar z’n ogen lachen en hij legt uit: 'We moesten meteen betalen voor de optieovereenkomst op de grond, en daarna voor de kosten van de architect, het installatie- en constructief advies, de leges voor de vergunningen, noem maar op. Een projectontwikkelaar heeft dat geld gewoon op de plank liggen, wij natuurlijk niet, wij waren blut.' Jacob denkt terug aan het moment dat we een oplossing vonden. ‘Gelukkig konden we een lening krijgen van de provincie Noord-Holland, voor collectieve zelfbouw[1], en hebben we met duurzaamheidssubsidies van de gemeente die eerste periode kunnen overbruggen. Maar ja, toen waren we er nog lang niet, want dan heb je het pas over 5 procent van de totale stichtingskosten van 8 miljoen euro.’

'We zijn stad en land afgegaan, hebben alle bekende banken aangeschreven, en ik had verwacht dat een Triodos wel geïnteresseerd zou zijn in ons duurzame project. Dat viel toch wel tegen. Het was uiteindelijk de Duitse GLS die ons een goed aanbod deed. Daarmee was nog steeds maar zo'n 75% gedekt, dus we moesten doorzoeken om zelf geld in te brengen.’ Jacob begint te tellen op zijn hand en de waaier aan financiering krijgt vorm. ‘Uiteindelijk hebben we de business case sluitend gekregen met het uitgeven van obligaties aan meer dan 100 mensen, hebben we een lening van het Participatiefonds Duurzame Economie van Noord-Holland,⁽¹⁾ een tweede hypotheek van de GLS, een duurzaamheidslening van de gemeente en we konden aanspraak maken op het wooncoöperatie-fonds dat opgericht werd tijdens de periode dat wij aan het bouwen waren.'

Ook al ken ik het verhaal goed, als ik het weer hoor dan snap ik dat Jacob soms genoegen neemt met de aanduiding 'hele grote waaier' en niet teveel details deelt. 'Ik had eigenlijk totaal geen ervaring met vastgoedontwikkeling, dat hadden we allemaal niet, maar we hebben het wel geleerd, met doorzettingsvermogen en intensief samenwerken. Maar je zou de businesscase Excel eens moeten zien! Ik heb daar trouwens in totaal wel 50 versies van moeten maken, iedere keer dat er iets verschoof in de inkomsten of de uitgaven, als bewijs naar alle financierders toe, en dan ook nog in het Duits voor de bank!'

Jacob kan er nu weer om lachen, maar de ontwikkeling van De Warren heeft ook zijn tol geëist. Het was echt pionieren en ik ben er achter gekomen dat als je een betere onderhandelingspositie wilt krijgen dat je er simpelweg meer tijd in moet steken dan de andere partij. En omdat we dit allemaal in onze vrije tijd deden, betaal je dan eigenlijk met je eigen welzijn. Dit leidde tot oververmoeidheid, burn-out klachten en uitval. 'Maar het enorme vangnet dat om ons heen zat, die gemeenschap met wie we dit doen, heeft ons erdoorheen gekregen', legt Kim uit. ‘Omdat we al zoveel jaren met elkaar organiseerden, lag er een sterk fundament in de groep. Eén van vertrouwen en zorgen voor elkaar. Zonder die sterke basis hadden we al die jaren niet succesvol door kunnen komen.’

In de vijf jaren die het ontwikkelen duurde hebben we samen met onze architect Natrufied Architecture en een batterij aan adviseurs en de aannemer een gebouw ontworpen en gebouwd dat heel erg dicht bij het gebouw van onze initiële dromen is gebleven. Met heel veel hout, zowel in de structuur van het gebouw als met circulair hout van oude remmingswerken en meerpalen in onze groene buitengevel, die een thuis wordt voor veel verschillende soorten planten, insecten en vogels. We hebben onze eigen warmte-koude systeem laten bouwen via energie-heipalen en bijna 200 zonnepanelen die bijdragen aan een energiepositief gebouw. Ons gebouw bestaat nu uit 36 woningen, verdeeld over vijf woongroepen en veel algemene ruimtes, waaronder een makerspace, kinderspeelruimte, theaterzaal, kantoorruimte, washok, woonzaal, dakterras en tuin. Dit komt samen uit op wel 30 procent, of 800 m2, aan gemeenschappelijke ruimtes. ‘We hebben echt ontworpen met en voor de gemeenschap,’ legt Kim uit. ‘We hebben allemaal genoegen genomen met iets kleinere woningen, zodat we plek konden creëren voor die gemeenschappelijkheid. De keukens van iedere woongroep op iedere verdieping zijn het hart van elke verdieping. We zijn niet alleen elkaars buren, maar ook een familie’.

We zijn onze eigen huisbaas en huren van onszelf, dus zullen we de huren nooit meer omhoog gooien dan echt nodig is.

‘Wat De Warren uniek maakt, is dat het gebouw nu eigendom is van de wooncoöperatie zelf en dat de leden alles bepalen.’ Jacob legt uit hoe de structuur van De Warren in elkaar zit en wat deze bijzonder maakt, vooral ook in tijden van een wooncrisis en alsmaar stijgende woonlasten. ‘Niemand kan De Warren verkopen. We zijn onze eigen huisbaas en huren van onszelf, dus zullen we de huren nooit meer omhoog gooien dan echt nodig is. We hebben nu al uitsluitend sociale en middeldure huur, maar dit wordt op de lange termijn alleen maar betaalbaarder omdat er niet gespeculeerd wordt met de grond of het gebouw. Je moet je voorstellen dat over 30 of 40 jaar, wanneer alle leningen zijn afbetaald, je samen alleen nog maar het onderhoud van het gebouw hoeft te betalen. En wat betreft de investeringen in duurzaamheid zitten alle prikkels ook op de juiste plek. Want beter isoleren betekent lagere maandlasten voor onszelf. Wat dat betreft is het ook heel mooi dat de gemeente Amsterdam dit beleid nu doorzet. Want zo kan ze de kavels met vertrouwen uitgeven aan de wooncoöperaties. Deze groepen zullen altijd maximaal inzetten op betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit, want je bouwt voor jezelf.’

Wanneer ik Kim en Jacob vraag of het het uiteindelijk allemaal waard was, knikken ze beiden van harte. 'Er is nergens een plek waar je op deze manier samen kunt wonen met je beste vrienden, dat maakt het 't zeker wel waard,' zegt Jacob met een grote glimlach op zijn gezicht. Kim kan het alleen maar beamen: 'Nu hebben we de plek gesticht waar we bij elkaar kunnen zijn, waar we onze community een thuis kunnen bieden en deze behouden voor de toekomst.’

Ik loop naar boven over de grote centrale trap, terug naar mijn eigen verdieping. Ik zwaai naar iemand in het kantoortje en zie op het dakterras dat een lunch wordt klaargezet voor de thuiswerkers en de ouders die vandaag op de kleintjes passen. In de verte zie ik Pampus liggen in het schitterende groen-blauwe water van het Markermeer. Van de originele woondroom hebben we eigenlijk alleen de bergen los moeten laten, maar verder is deze toch maar mooi werkelijkheid geworden.

(1) Deze lening van de provincie Noord-Holland voor collectieve zelfbouw bestaat niet langer. De gemeente Amsterdam heeft wel een fonds opgericht om wooncoöpraties te stimuleren, ook tijdens de planfase.