Ons Nieuwe Hof

Het einde van Amsterdamse woningcoöperatie Ons Nieuwe Hof

Waar kwam het idee voor Ons Nieuwe Hof vandaan?
Ik ben al best lang lid van een coöperatieve woningvereniging in Amsterdam genaamd de Samenwerking. Dat is een grote, rijke vereniging die simpel gezegd op slot zit, omdat er veel oude leden zijn en er geen nieuwe leden — behalve kinderen van bestaande leden — meer worden toegelaten. De Samenwerking bezit zo’n 900 woningen en telt meer dan 4000 leden. Er zijn sympathiserende leden die financiële steun blijven geven, omdat ze het een goed concept vinden, maar veel van de leden hopen ooit een woning van de Samenwerking te bewonen.
Je lidmaatschapsnummer bepaalt op welke positie je in de rij staat. Degene die met het laagste nummer reageert op een vrijkomende woning krijgt deze. Dat betekent lange wachttijden voor mensen met een hoog nummer, maar ook dat oudere leden die buiten de stad zijn gaan wonen op latere leeftijd weer terugkomen. De gemiddelde leeftijd van mensen in huizen van de Samenwerking is vrij hoog. Af en toe lijkt het meer op een bejaardenoord dan een woningcoöperatie. Ik woon zelf al lang niet meer in een woning van de Samenwerking, maar ik ben nog wel lid, dus als ik een huis nodig heb, kan ik dat vanwege mijn lage nummer relatief snel krijgen.
Ik ben in 2013 op het idee gekomen om een zustervereniging van de Samenwerking op te richten, een nieuwe woningvereniging om met het kapitaal van de Samenwerking als garantie nieuwe gebouwen te bouwen. We begonnen aanvankelijk als Samenwerking 2, maar dat is na protesten vanuit de Samenwerking veranderd in Ons Nieuwe Hof. Het meest frustrerende (nog steeds) is dat er uit een peiling onder de leden van de Samenwerking veel steun bleek te zijn voor het opzetten van een nieuwe vereniging, maar dat de Samenwerking ondanks dat nooit bereid is geweest om ons financieel te steunen of garant te staan.

Waarom is de Samenwerking gestopt met bouwen? Dat had nu een mooi regeneratief systeem kunnen zijn.
De vereniging is rond 1900 opgericht om woningen in het middensegment te realiseren voor mensen die te veel verdienden voor de sociale sector, maar te weinig om zelf te kopen. In 1910 werden de eerste woningen gerealiseerd en in de jaren 20 zijn ze erin geslaagd om een groot gebied rond het Roelof Hartplein en de Hobbemakade te bemachtigen. De meeste leden zijn inmiddels erg aan deze buurt gehecht, maar daar is uitbreiding zo goed als uitgesloten. Andere plekken in de stad, en zeker verder van Zuid of buiten de ring, zien de meeste leden niet zitten en daarom gebeurt er niets meer.

Het is eeuwig zonde van het potentieel, zelfs banken vragen zich regelmatig af waarom er niets meer ondernomen wordt.

Het is eeuwig zonde van het potentieel, zelfs banken vragen zich regelmatig af waarom er niets meer ondernomen wordt. Persoonlijk denk ik dat het vooral aan de leeftijd van de leden ligt; bejaarden zijn angstiger, hebben geen lust meer voor vernieuwing, zijn bang om failliet te gaan, of dat de huren omhooggaan. Het zijn onzinnige bezwaren die voornamelijk gebaseerd zijn op behoudzucht.
De Samenwerking is trouwens onmetelijk rijk. Hun bezit is tussen de 500 en 600 miljoen waard en er zijn nauwelijks nog openstaande hypotheken. De zorg voor hun bezit is uitstekend. Ze doen veel meer en beter onderhoud dan corporaties, en zijn heel terughoudend met het verhogen van de huur. Het resultaat is dat de huizen die vroeger bedoeld waren als midden huur nu relatief goedkoop zijn, zeker voor Amsterdamse begrippen. De huur van de meeste woningen ligt tussen de € 800 en € 900 per maand en dus mensen blijven er heel lang wonen, 40 jaar is geen uitzondering.
Toen de overheid in 2013 kwam met de verhuurdersheffing zou de Samenwerking een behoorlijk bedrag moeten betalen. Daar zijn ze wonderbaarlijk aan ontsnapt omdat een groot deel van de woningen rijksmonumenten zijn die buiten deze heffingsregeling vallen. Wat mij betreft was dat des te meer een reden om iets te ondernemen met het opgebouwde kapitaal. In die tijd, toen de prijzen nog laag waren, zijn er zelfs kansen geweest om bestaand bezit over te nemen of om te bouwen op het Stadionplein, maar ze wilden het niet. De enige uitbreiding die gedaan is in afgelopen 100 jaar tijd, is een klein stukje in de Beethovenstraat, verder niets.

Hoe ziet de organisatiestructuur van de Samenwerking eruit? Hoe worden beslissingen genomen?
Het is een coöperatieve vereniging bestaande uit 3 organen: de algemene ledenvergadering (ALV), ledenraad en het bestuur. Daarbij moet ik melden dat de bestuursleden ook lid zijn van de ledenraad, daar is regelmatig discussie over wegens belangenverstrengelingen, maar uiteindelijk is de ALV natuurlijk de hoogste macht.
Een van de grote beslissingen die in de afgelopen jaren is genomen, is het stopzetten van de mogelijkheid om lid te worden van de vereniging. Men vond dat er nu wel genoeg leden waren, er werd echter wel een uitzondering gemaakt voor kinderen van leden. Daarover is een behoorlijke discussie ontstaan, want niet iedereen was het eens met deze uitzondering. Zelfs het bestuur wilde de uitzondering voor kinderen van leden opheffen, maar de ALV heeft toen besloten dat deze regeling van kracht mocht blijven. Daar zie je weer een stukje van diezelfde behoudzucht terug; zorgen voor jezelf en je kinderen staat voorop. Dat is best een exclusief systeem.

Waren de opzet en intentie van Ons Nieuwe Hof wel gericht op het blijven uitbreiden en ondernemen?
Zeker, we wilden beginnen met één gebouw, maar met de tijd uitbreiden naar enkele honderden woningen. Ik heb altijd met veel interesse gekeken naar wat er in Zwitserland gebeurt. Ze hebben daar hele grote woningcoöperaties, dat wilde ik ook. Voor de duidelijkheid, we waren geen wooncoöperatie maar een woningcoöperatie. We waren niet uit op één woongroep in één pand maar juist een amorfe groep mensen, niet alleen gelijkgestemden en gericht op uitbreiding.

Hebben jullie wel eens overwogen om te kijken naar bestaande panden. Of liever nieuwbouw?
We wilden het liefst nieuwbouw, zelf ontwerpen, maar daarvoor waren we aangewezen op de gemeente Amsterdam die de tenders uitdeelde. Het grote probleem destijds (en eigenlijk nog steeds), was de prijs van de grond. Ik kan niet anders zeggen dan dat ik de gemeente een behoorlijke geldwolf vind, vaak erger dan ontwikkelaars. Ze vroegen ons en andere geïnteresseerden aanvankelijk naast de normale erfpachtprijs ook om een bod voor de optieprijs. Degene met het hoogste bod kreeg het recht van de erfpacht. Ik herinner me dat we ons een keer hebben ingeschreven op het Steigereiland op IJburg. Daar hebben we toentertijd na veel rekenen een bod van € 60.000 op gedaan. Dat verloren we, omdat iemand anders € 600.000 op tafel had gelegd. Dat is de vrije markt, daar ben je als coöperatie zo goed als kansloos.
De afgelopen jaren is de gemeente een apart beleid gaan voeren met kavels exclusief voor wooncoöperaties. Fijn zou je denken, maar het bleek voor ons wederom een probleem. We kwamen niet in aanmerking omdat wij geen wooncoöperatie maar een woningcoöperatie waren en dat strookte niet met de regels. Toen er een kavel vrijkwam op Centrumeiland in IJburg, ging die naar De Warren; een vrij klassieke woongroep, met mensen die elkaar allemaal kenden, en zonder de intentie om in de toekomst uit te breiden. Om kans te maken, moesten we conformeren. De gemeente wilde per se geen grotere woningcoöperaties. In ons geval zou dat betekenen dat we de vereniging Ons Nieuwe Hof hadden moeten dupliceren voor elk nieuw pand, en dat is natuurlijk totaal onzinnig. Een andere regel die ons in de weg zat, was dat de vereniging alleen uit huurders mocht bestaan terwijl wij verschillende soorten leden hadden. We hadden leden die acuut een woning zochten, maar ook mensen die lid werden voor de toekomst en leden die ons gewoon wilden steunen. Het bezwaar van de gemeente was dat niet-hurende leden besluiten zouden kunnen doordrukken ten nadele van de hurende leden. Onzinnig, want alle leden van de coöperatie moeten de doelstellingen onderschrijven en dat hadden we juridisch goed vastgelegd. Leden die handelen ten nadele van de vereniging zouden gewoon geroyeerd worden.

Hoe wilden jullie na afwijzing van steun van de Samenwerking de financiering regelen?
We zijn met banken gaan praten, de ABN AMRO om precies te zijn, want die wilden wel. In die tijd wilde de bank ongeveer 70% van de begroting financieren. Ze speelden zelfs nog een beetje met de loan to cost en loan to value, twee verschillende manieren om de waarde te berekenen. Met een beetje geluk wilden ze 70% van je loan to value financieren en dat is een stuk hoger dan van de loan to cost.
De rest van de financiering wilden we regelen door middel van het leenfonds en een stukje eigen inleg. Bij ons was dat stukje eigen inleg minimaal één aandeel in de coöperatie tegen een prijs van € 250. Zodra je een daadwerkelijk een huis zou krijgen via Ons Nieuwe Hof, zou je 20 aandelen moeten kopen. Die € 5000 eigen inleg was voor ons het maximum.
Het plan van Maarten van Poelgeest was dat je 70% financiering bij de bank zou halen, 5% eigen inleg en de overige 25% via een leenfonds van de overheid. Het probleem is dat 5% van de financiering vaak hoger uitkomt dan € 5000 per persoon. Zo wordt het bedrag met de 5% regel behoorlijk hoog voor veel ‘normale’ mensen. Toen het leenfonds er uiteindelijk kwam, zijn we ons daarop gaan richten en besloten we het laatste benodigde stukje via crowdfunding of obligaties te regelen, indien nodig. Maar toen kwam de gemeente plots weer met een nieuwe regel. Ze zeiden opeens dat ze die 25% wel via het leenfonds wilden dekken, maar dit mocht nooit meer dan omgerekend € 40.000 per woning zijn. Dat is best lastig als je woningen bouwt die € 300.000 per stuk kosten, want dan is 25% een stuk hoger dan € 40.000. Ze waren bang dat het fonds te snel leeg zou lopen, terwijl het fonds natuurlijk een lening is, geen gift. Het gaat om woningen in Amsterdam, als we failliet zouden gaan dan zouden de woningen hoogst waarschijnlijk voor veel meer worden verkocht dan waarvoor we ze hadden gebouwd.

Ik las dat jullie 22 keer een poging hebben gedaan om een kavel te krijgen, maar dat dit nooit gelukt is.
Klopt, we hebben een aantal keren bij de uitgave van gemeentelijke kavels ons hoofd gestoten tegen de regels. Bij veel van de andere pogingen zaten we, ondanks dat we de financiering op orde hadden, niet bij de eindselectie. Soms hadden we last van onze link met de Samenwerking. Dat vond men een te in zichzelf gekeerde vereniging. Of ze zagen me en vroegen of ik voor een bejaardenclub wilde bouwen, terwijl in onze vereniging behoorlijk wat verschillende generaties zitten. Er was elke keer wel weer iets anders. Als we elke poging zouden nalopen kun je er een heel boek over schrijven.

In de Kolenkitbuurt in 2021 leek het te gaan lukken. Wat ging er mis?
Ja, dat is ook een bizar verhaal, maar ik wil eigenlijk nog even terug naar het begin. De eerste keer dat we inschreven, maar verloren van De Warren, kregen we toch een lovend rapport. Bij de volgende poging werden we 4e en won De Nieuwe Meent. Er was toen opeens geen rapport, in plaats daarvan werden er punten uitgedeeld. Daar klopte echter helemaal niks van. We waren zo verbijsterd dat we op het punt hebben gestaan om een rechtszaak aan te spannen. Voor onze financiering, die goed in elkaar zat, kregen we nauwelijks punten, terwijl De Nieuwe Meent – waarvan achteraf bleek dat de financiering niet klopte – wel het volledige aantal punten kreeg. Volgens mij was dat pure vriendjespolitiek, maar dat mochten we niet hardop zeggen. Na een gesprek met een advocaat over de mogelijkheid om een kort geding aanspannen, hebben we het opgegeven. De advocaat was wel bereid het te doen, maar het zou tussen de 7 en 10 mille kosten. Dat vonden we zonde van het geld.
Maar terug naar de Kolenkitbuurt. Dat kavel werd samen met een kavel op IJburg vrijgegeven, maar alleen voor partijen die overgebleven waren bij vorige selecties. Geen nieuwe groepen dus. Dat betekende dat we met 4 of 5 andere partijen in de running waren voor 2 kavels. Omdat de gemeente geen beslissing wilde nemen op basis van onze plannen, werd er overgegaan op een loting. Akropolis won de loting en had het recht om te kiezen tussen kavel A of kavel B. Ze kozen voor het ietwat kleinere kavel op IJburg, de Kolenkit bleef over. Tot onze verbazing bleken we 2e te zijn geworden bij de loting en kregen we de Kolenkit aangeboden. Dat wilden wel dus toen hebben we een plan gemaakt. Dat was nog een heel gedoe omdat de gemeente een ‘huis van de wijk’ erbij wilde, terwijl wij juist zorgwoningen wilden. Maar goed, we kwamen eruit en gingen aan de slag met de financiering. Volgens de regels van de gemeente zou er 80% middenhuur en 20% vrije huur moeten komen, terwijl wij hadden bedacht dat je afhankelijk van je inkomen een huur zou betalen tussen de € 1000 en € 1200. Dat vond de gemeente te hoog, zij wilden een gemiddelde huur van ongeveer € 900 per maand. We hadden de ABN AMRO inmiddels al gesproken, ze wilden ook dit keer met ons in zee met een lening van 70% van de begroting, maar alleen onder voorwaarde dat de andere 30% goed gedekt zou zijn. We hadden gehoopt dat de gemeente met hun leenfonds de afgesproken 25% zou dekken, maar dat bedrag zou hoger uitkomen dan het maximale bedrag van € 40.000 per woning. En toen bleek dat ze de verplichte 20% vrije huur niet wilden dekken met het leenfonds want daar was het fonds niet voor. Uiteindelijk wilde de gemeente wel omhooggaan naar een € 50.000 leenfonds dekking per woning, maar daarmee haalden we het nog steeds niet. We zijn toen gaan praten met een pensioenfonds. Ze wilden financieren onder voorwaarde dat ze dan ook eigenaar van het gebouw zouden worden. Daar wilden we alleen mee akkoord gaan als we het gebouw op termijn zouden mogen terugkopen, we het recht van eerste koop zouden hebben en een deel van de overwinst de coöperatie ten goede zou komen. Deze constructie, waarbij we het leenfonds niet meer nodig hadden, zag de gemeente echter niet zitten, dus het werd ons plan afgewezen en we aan de kant gezet. Weer een poging mislukt.

Waarom hebben jullie in 2023 besloten om Ons Nieuwe Hof helemaal op te heffen?
We hebben na de afwijzing op de Kolenkit nog een laatste poging gewaagd. Dat was op het August Allebéplein in Nieuw West, een groot project met zo’n 130 woningen die beschikbaar werden gesteld via een vrije inschrijving. Je mocht je alleen inschrijven als je door de gemeente was geaccordeerd als echte wooncoöperatie, als je in de zogenaamde ‘kaartenbak’ zat. We kregen echter te horen dat we weer niet voldeden aan de voorwaarden en daarom niet in de kaartenbak terecht zouden komen. Uiteindelijk hebben we ingeschikt en gezegd dat we zouden voldoen aan alle regels indien we de kavel toegewezen zouden krijgen. Toen mochten we toch meedoen met de inschrijving. Uiteindelijk waren er 4 aanmeldingen.
Omdat het zo’n groot project was hadden we expliciet aangegeven dat we doorstroom uit de buurt wilden stimuleren en ongeveer de helft van de woningen beschikbaar wilden stellen aan mensen met maatschappelijk beroepen. Daarmee speelden we in op de wens van de gemeente, om een goede kans te maken op toewijzing van de kavel. Helaas was het weer niet genoeg en werden de activisten van De Bundel nummer één, terwijl ze net als De Nieuwe Meent naar alle waarschijnlijkheid problemen zullen krijgen met hun financiering.

Na die afwijzing was ik er helemaal klaar mee. Er was duidelijk geen ruimte voor ‘gewone’ mensen zoals wij.

Na die afwijzing was ik er helemaal klaar mee. Er was duidelijk geen ruimte voor ‘gewone’ mensen zoals wij. We hebben toen een speciale ledenvergadering bij elkaar geroepen en aangegeven dat we als bestuur geen mogelijkheid meer zagen om in Amsterdam iets van de grond te krijgen. De leden waren daar best teleurgesteld over, maar niemand wilde het stokje van het bestuur overnemen, dus toen hield het op.
Ik ben nog steeds best bitter over wat er allemaal gebeurd is. Ik baal dat we nooit een keer gematst zijn, terwijl anderen dat naar mijn idee wel zijn. Ik heb geen behoefte om daar nog veel over na te denken. Het is nu echt klaar.

Heb je nog tips voor mensen die nog gaan beginnen?
Naast een goed plan, moet je vooral veel aandacht aan financiering besteden. Ga meteen met een bank praten om te horen dat je waarschijnlijk geen 70% financiering krijgt, maar 60% of zelfs minder. Dat is echt belangrijk.
Voor de gemeente heb ik ook nog een aantal tips. Ik vind namelijk dat het gemeentelijk beleid ruimhartig in plaats van regelzuchtig moet zijn, zeker als je de ambities van de stad aangaande de coöperatieve beweging waar wil maken. Het zou geen ingewikkeld verhaal hoeven zijn, maar ze maken alles veel te gecompliceerd en het tempo waarop kavels worden uitgegeven is veel en veel te laag. Op deze maner wordt het nooit wat.