CLT H-Buurt

De buurt bepaalt met
Community Land Trust H-Buurt

Het ontstaan van de CLT
Eind jaren ‘60 in de Verenigde Staten was voor Afro-Amerikanen een tijd van constante en oneerlijke economische, sociale en politieke uitdagingen. Toen in 1969 een groep zwarte boeren in Georgia hun baan en woning kwijtraakten omdat ze zich hadden geregistreerd om te stemmen, gingen ze op zoek naar manieren om land, werk en woning in gezamenlijkheid zelf te organiseren. Geïnspireerd door bewegingen uit India (Gramdan Village Movement) en Engeland (Garden City Movement) is zo een CLT ontstaan. 2300 hectare land werd ondergebracht in een coöperatieve non-profitorganisatie die het land en de gemeenschap die er gebruik van maakt als het ware bewaakt. Dit was het begin van een beweging die tot op de dag van vandaag nog ruim 200 CLT’s telt in de VS. Een beweging waarin de focus vaak gericht is op het beschermen van land tegen speculatie, en om betaalbare woningen op de lange termijn te garanderen door beheer vanuit lokale gemeenschappen. Inmiddels telt het VK ook ruim 500 CLT’s, en begint het concept zich over de rest van Europa te verspreiden.  
Toen de West-Afrikaans georiënteerde kerkgemeenschap MCTC te horen kreeg dat het moest wijken voor een nieuwe gebiedsontwikkeling met 500 woningen, is het CLT-zaadje ook hier in de Bijlmer terechtgekomen. Pastoor Moses Alagbe verdiepte zich in het concept en is samen met sociaal innovatiebureau And The People gaan uitzoeken hoe het in de Bijlmer zou kunnen landen om een stukje van de huidige wijk en sociale structuur te behouden in nieuwe gebiedsontwikkelingen. Sindsdien is het een lange, zware weg om de betrokken stakeholders ervan te overtuigen dat een CLT dient als baken van de oorspronkelijke buurt in een nieuwe, bedrukkende gebiedsontwikkeling, en als middel om gentrificatie in de hand te houden.

De gemeenschap achter CLT H-Buurt is iets wat ik zelf nog nooit eerder in Nederland had ervaren. De manier waarop iedereen elkaar thuis en welkom laat voelen, elkaar helpt en zich inzet voor de buurt vanuit de kern van het hart; ik sloeg er steil van achterover.

Hoe werkt een CLT?
Een Community Land Trust is een democratische, non-profitorganisatie met als doel betaalbare, in gemeenschap gestoelde woningen en andere functies te realiseren en duurzaam te beheren voor huidige en toekomstige generaties. Het beoogt om land te onttrekken uit de speculatieve woningmarkt, zodat de gemeenschap democratisch en betaalbaar invulling kan geven aan de infrastructuur op dat land. De organisatie wordt gestuurd door drie gelijke stemmen: de gebruikers van het land (de bewoners), de omringende gemeenschap (de buurtvereniging) en het breder publieke belang (dit kan bijvoorbeeld een gemeente, woningcorporatie of CLT-expert/netwerkorganisatie zijn).

De meervoudige symbiotische waarde
Ikzelf ben ergens halverwege in het project betrokken geraakt en dat vond ik van tevoren best lastig. Het concept is dusdanig complex dat ik het me nog niet helemaal eigen had gemaakt, en dan moest ik iets toevoegen aan een gemeenschap die er al jaren hard aan had gewerkt. Wat is mijn rol dan? Maar na één dag was alle twijfel weg. Ik begon namelijk niet aan een project; ik werd opgenomen in een gemeenschap. De gemeenschap achter CLT H-Buurt is iets wat ik zelf nog nooit eerder in Nederland had ervaren. De manier waarop iedereen elkaar thuis en welkom laat voelen, elkaar helpt en zich inzet voor de buurt vanuit de kern van het hart; ik sloeg er steil van achterover. 
Deze manier van samenwerken en naar elkaar omkijken is wat deze buurt sterk maakt. Het weghalen van dit clubhuis zou ook een grote deuk zijn in het sociale weefsel van deze wijk. De gratis buurtdiners, de speelotheek, het ontbijt voor schoolkinderen, de begeleiding met huiswerk of sociale problemen, de kunstlessen, de naaiclub en vele andere activiteiten die hier plaatsvinden, zouden allemaal komen te verdwijnen. 
Het is dan ook pijnlijk om te zien hoe de denkwijzen van ambtenaren en andere betrokken stakeholders zo haaks staan op de menselijke denkwijze die ik in de H-Buurt ervaren heb. Hoog-over wordt het initiatief breed gesteund vanuit verschillende gemeentelijke afdelingen, maar in de uitvoering is het allemaal maar lastig en sluit het niet aan op de gebruikelijke gang van zaken. De meervoudige symbiotische waarde die hier wordt gecreëerd, wordt niet gezien door een systeem dat denkt in individuele hokjes, doelen en waarden. Daarom wordt het weggecijferd en maakt het plaats voor zaken die helemaal geen waarde toevoegen voor de buurt, zoals meer middeldure woningen of dure bedrijfsruimtes die de ontwikkeling betaalbaar houden. Een pijnlijke realisatie, die ons ook weer motiveert om de strijd door te zetten en alle kleine overwinningen te vieren. Zo kunnen we uiteindelijk laten zien hoe een CLT een voorbeeld kan zijn voor het betrekken en versterken van de oorspronkelijke wijk in nieuwe gebiedsontwikkelingen. 

Hoe staan we er nu voor?
Momenteel zien we twee mogelijke routes om woningen in de gebiedsontwikkeling van H-Midden te organiseren: inschrijven als wooncoöperatie op een wooncoop-kavel en/of een consortium vormen met een ontwikkelaar en samen inschrijven op een groter deel van de ontwikkeling. Oorspronkelijk zou er een kavel voor een wooncoöperatie komen, waarop iedereen zich in kan schrijven en gunning dus niet gegarandeerd is. Maar door vertragingen in het ontwikkelproces werd dit steeds uitgesteld en is het nu onduidelijk of die route überhaupt nog openblijft. De inschrijving van de wooncoöperatie wordt nu afgerond, de visie is al geschreven, en het allocatieproces van de woningen wordt momenteel democratisch besloten door de buurtvereniging. Ook is er een bidbook ontwikkeld om ontwikkelpartijen voor te stellen samen met ons de woningen en/of sociale coöperatie te realiseren. 
Common City Development begeleidt het traject van inschrijving, het ontwerp en de ontwikkeling van de woningen. Momenteel zijn woningen, en al helemaal wooncoöperaties met een groot aandeel aan lagere (sociale) huurprijzen, lastig te financieren. Met verschillende banken, impactinvesteerders, fondsen en het Europese CLT-netwerk proberen we een haalbaar financieel model in elkaar te puzzelen om de woningen te realiseren. 
Graag zouden we ook ruimte in de CLT willen reserveren voor de buurtactiviteiten van MCTC, een buurthuis, buurtkeuken en/of een sociale coöperatie. Regelgeving zit dit gecombineerd gebruik echter in de weg. Daarom zoeken we voor deze bestemmingen naar andere ruimtes in H-Midden en bij de flexwoningen. Het is alleen lastig opboksen tegen de huurprijzen die commerciële partijen kunnen betalen, terwijl er ook via de gemeente nog geen routes gevonden zijn om ruimte te reserveren voor maatschappelijke doelstellingen.

De toekomst van de CLT
Intussen zijn we niet meer alleen in deze strijd; er zijn minstens zes andere initiatieven in Nederland die een CLT van de grond proberen te krijgen, allemaal verbonden in een nationaal netwerk. Zo wordt bij de ontwikkeling rondom café de Ceuvel in Noord gekeken naar CLT om de huidige gebruikers en buurtbewoners een rol te geven in de ontwikkelingen, wordt er op Terschelling met CLT gewerkt aan betaalbare woningen voor jongeren, worden leegstaande gebouwen in Dordrecht binnenkort hopelijk via een CLT bewoond door mensen die geen huis kunnen vinden, en speelt CLT een rol in grote nieuwe ontwikkelprojecten in Sittard-Geleen en Zwolle. Er is veel weerstand, maar de beweging is sterker. Wij zien met Community Land Trusts toekomst voor betaalbaar wonen in harmonie met de buurt, de natuurlijke omgeving en toekomstige generaties.