Rotterdams Woongenootschap

In gesprek met Arie Lengkeek over het Rotterdams Woongenootschap en zijn boek Operatie Wooncoöperatie

Het kostte wat moeite om een afspraak te maken maar uiteindelijk lukte het en reden we eind december 2022 naar Rotterdam voor een lang en goed gesprek met programmamaker slash conceptontwikkelaar Arie Lengkeek.
Arie is zich na zijn studie sociale geografie en planologie gaan bezighouden met de ontwikkeling van de stad en doet dat onder andere door middel van onderzoeken, publicaties, ontmoetingen en debat. Naast zijn betrokkenheid bij het Rotterdams Woongenootschap schreef hij samen met Peter Kuenzli het boek Operatie Wooncoöperatie en organiseerde hij in oktober 2022 de Cooperative Conditions bijeenkomst in het Keilepand in Rotterdam. Ondanks het feit dat het Rotterdams Woongenootschap er nog niet in is geslaagd om een wooncoöperatie in Rotterdam te realiseren, gaat Arie onvermoeibaar door met zijn missie en is hij druk bezig met de lobby voor betere condities bij de gemeente, overheid en banken. Hij is ervan overtuigd dat de coöperatieve beweging als derde bouwstroom geen niche maar een goede optie is om betaalbare en prettige huisvesting voor de lange termijn te realiseren.

Rotterdam
Ons gesprek begint bij Rotterdam. De stad waarin Arie na zijn studie naartoe is getrokken, waar z’n zoons zijn geboren en waar hij nog steeds graag woont. (Bovendien willen z’n jongens er nooit meer weg.)
Arie vertelt dat er in het afgelopen decennium regelmatig mensen van Amsterdam naar Rotterdam verhuisden omdat het makkelijker was om een betaalbaar huis in Rotterdam te vinden. Die situatie is inmiddels veranderd want ook in Rotterdam kunnen we tegenwoordig spreken van een behoorlijk overspannen woonmarkt. Deze ongewenste situatie is volgens Arie niet slechts te wijten aan de gevolgen van gentrificatie maar voornamelijk aan het woonbeleid van de gemeente. Het wordt steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden omdat de gemeente - onder het mom van wijken in balans - de sociale sector marginaliseert en inzet op de bouw van midden en hoge huur. Als reactie op dit beleid heeft actiegroep Recht op de stad in 2022 in aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen een alternatieve visie op het wonen in Rotterdam ontwikkeld en gepubliceerd. Het document genaamd Het betere plan is gebaseerd op het recht op huisvesting en verwerpt het uitgangspunt van de ‘stad in balans’ van de Woonvisie Rotterdam uit 2016 dat leidt tot een forse vermindering van betaalbare woningen.
Recht op de stad is een initiatief van bewonersgroepen uit verschillende buurten in Rotterdam; Stad in de Maak, Het Rotterdams Woongenootschap en andere betrokken Rotterdammers. Sinds maart 2021 zetten zij zich in voor een beter en eerlijker woonbeleid in Rotterdam. Door de bijeenkomsten van Recht op de stad en bijvoorbeeld de protesten in de Tarwewijk en Tweebosbuurt ontstaat er een stadsbrede maatschappelijke beweging waaraan je ziet dat het probleem van betaalbaar wonen niet meer alleen op individueel niveau speelt maar collectief gemaakt wordt, en dat is een goede ontwikkeling.

Wat Arie betreft is kraken een prima manier om zichtbaar te maken dat de mechanismen van de vastgoedmarkt soms tegengesteld zijn aan dat wat maatschappelijk gewenst en nodig is.

Leegstand
Net als in Amsterdam is er in Rotterdam overigens meer leegstand dan wenselijk en wordt er momenteel - net zoals in de hoofdstad - ondanks het kraakverbod weer her en der gekraakt. Voornamelijk panden die op de nominatielijst staan om gesloopt te worden, worden tijdelijk betrokken door krakers. Wat Arie betreft is kraken een prima manier om zichtbaar te maken dat de mechanismen van de vastgoedmarkt soms tegengesteld zijn aan dat wat maatschappelijk gewenst en nodig is.
Stad in de Maak is een organisatie die zich niet bezighoudt met kraken maar met leegstandsbeheer. Zij vullen panden die tijdelijk leeg staan tussen sloop en nieuwbouw. Inspirerende projecten waar collectieve voorzieningen worden gebouwd en publieke programma’s georganiseerd. Stad in de Maak heeft onder andere woon-werk projecten gerealiseerd in de Almondestraat, Bloklandstraat, Banierstraat en recentelijk de Vlaardinger Meent in Vlaardingen. Toen Arie laatst de Vlaardinger Meent voor het eerst bezocht werd hij daar erg blij van. Emotioneel bijna omdat hij zich realiseerde dat mensen elkaar nog steeds opzoeken en naar elkaar toe draaien in plaats van teruggetrokken je eigen problemen proberen op te lossen.

Rotterdams Woongenootschap
In November 2017 werd door Ninke Happel en Peter Kuenzli het initiatief genomen voor een Rotterdams Woongenootschap, niet veel later sloot Arie zich bij het ambitieuze project aan en werd al snel Het Rotterdams Woongenootschap opgericht. Het woord genootschap werd heel bewust gekozen omdat het project sterk geïnspireerd was op het Zwitserse model van de Genossenschaften. Een coöperatief verenigingsmodel gebaseerd op gedeeld eigendom, woonrecht en betaalbaarheid voor de lange termijn.
De focus van het Rotterdams Woongenootschap lag op het middensegment. Betaalbaar bouwen voor wat grotere gezinnen of woongroepen die in het gat tussen de sociale sector en dure koopmarkt vielen. Een prima idee dat op dat moment prima paste in het Rotterdamse stedelijke beleid waarin men stelde dat het coöperatieve model een goede manier was om grotere appartementen te realiseren. Met zo’n 40 leden, een paar honderd volgers en 3 door de gemeente voorlopig gereserveerde locaties leek het project een succes te worden, maar ondanks een voortvarend begin liep het vast in het Rotterdamse gemeentelijke systeem. Vanuit de afdelingen wonen en stadsontwikkeling vond men de wooncoöperatie een hartstikke goed idee maar uiteindelijk werd de essentie, dus het gezamenlijke eigendom en het niet speculatieve karakter niet omarmd. Dat bleek toen ze door de afdeling grondbeleid werden vergeleken met een commerciële verhuurder die woningen zou realiseren met hoge huren die elk jaar fors zouden stijgen. Dan is er ook een navenant hogere grondwaarde op te brengen, dan wanneer de huurprijzen worden gereguleerd op kostprijsbasis, en er nimmer een rendement op verkoop behaald kan worden. Het verschil tussen beide berekeningen bleek voor de gemeente Rotterdam onoverbrugbaar.

Financiering
Naast het probleem van de niet passende grondprijsbepaling bleek ook de financiering erg ingewikkeld. Omdat banken slechts 60 of 70% van de kosten van een wooncoöperatie financieren moet er worden gezocht naar manieren om het gat in de financiering te dichten. De inleg van eigen vermogen lijkt voor de hand te liggen maar als je wil bouwen voor mensen met lagere inkomens dan is dat bijna onmogelijk. Veel mensen hebben simpelweg geen eigen vermogen om te investeren. Het organiseren van een landelijk leenfonds - met eventueel stedelijke filialen - is daarom volgens Arie echt noodzakelijk als je de coöperatieve beweging wil laten groeien. In Amsterdam heeft de gemeente inmiddels een leenfonds opgericht en zijn de eerste wooncoöperaties echt begonnen. Dat wil niet zeggen dat daarmee alle problemen zijn opgelost maar het is een stap in de goede richting die hopelijk wordt gevolgd door zowel de Nederlandse overheid als de Rotterdamse gemeente.

Momenteel wordt de wooncoöperatie door gemeentes en overheid nog steeds gezien en behandeld als niche. Men vindt onder andere de schaal niet groot genoeg om het echt serieus te nemen. Geheel onterecht volgens Arie omdat in omliggende landen al lang en breed bewezen is dat de potentie van en behoefte aan de coöperatieve beweging erg hoog is. De niche behandeling heeft tot gevolg dat de wooncoöperatie maar mondjesmaat als derde bouwstroom op gang komt en dus vindt Arie dat demissionair minister Hugo de Jonge van huisvesting en ruimtelijke ordening zo snel mogelijk van start moet met een landelijk leenfonds. Zo’n fonds vergt bij aanvang een flinke kapitaal injectie maar het mooie aan een leenfonds is dat het terugbetalen en aanvullen steeds sneller gaat zodra er meer coöperatieve projecten worden gerealiseerd. Op een gegeven moment komt er zelfs een kantelpunt. Dan gaat het geïnvesteerde geld terug naar de overheid en zal het fonds op eigen kracht verder groeien.  

Een andere optie om meer geld in de coöperatieve beweging te krijgen is volgens Arie te realiseren via maatschappelijk kapitaal en impact investeerders. Er zijn genoeg mensen met meer dan voldoende vermogen die dat eventueel - met beperkt rendement - zouden kunnen/willen uitlenen aan wooncoöperaties. Om die stroom op gang te krijgen moet de overheid het maatschappelijke nut van coöperatieve projecten veel meer gaan onderkennen en uitdragen.

Een coöperatie gaat dus niet alleen over wonen maar is ook een vangnet dat je met en voor elkaar bouwt.

Wat betreft de Nederlandse banken, daarvan vindt Arie dat ze hoognodig in gesprek moeten met hun collega’s uit bijvoorbeeld Zwitserland, Oostenrijk en Duitsland. In die landen is het financieren van wooncoöperaties helemaal geen probleem. Daar worden de Genossenschaften gezien als betrouwbare crediteurs en snapt men dat een Genossenschaft een gemeenschap is waarbinnen men elkaar steunt en opvangt. In bijvoorbeeld het geval een individu in een Genossenschaft zijn/haar lasten tijdelijk niet kan opbrengen wordt dat opgevangen door het collectief. Dat probleem gaat dus niet meteen naar de bank. Die buffer heet solidariteit en is de reden waarom het tot nu toe nog nooit fout is gegaan tussen een Genossenschaft en een bank. Een coöperatie gaat dus niet alleen over wonen maar is ook een vangnet dat je met en voor elkaar bouwt. Volgens Arie is dat de winst van solidariteit en dat zorgt er o.a. voor dat je collectief veel rijker bent dan je individueel ooit zou kunnen zijn.

Rechtsvorm
Arie vindt het erg belangrijk dat er een duidelijk gedefinieerde rechtsvorm komt van de wooncoöperatie als coöperatieve vereniging. Op het moment zie je dat wooncoöperaties bijna altijd gewone verenigingen zijn omdat de Nederlandse belastingwetgeving de coöperatie als een onderneming ziet die gericht is op het maken van winst. De Genossenschaft rechtsvorm daarentegen is een coöperatieve vereniging, dus een onderneming die niet gericht is op het maken van winst, maar op het voorzien in de stoffelijke behoeften van zijn leden. In het geval van de wooncoöperatie de woonbehoeften en het democratisch besturen en beheren. Deze specifieke rechtsvorm bestaat in Nederland niet maar zou wellicht heel bruikbaar kunnen zijn want in Nederland wordt je door banken ingedeeld als particulier of zakelijk. Er zit niks tussen en daarom kiezen veel wooncoöperaties ondanks dat ze weten dat banken het qua financiering heel ingewikkeld vinden toch voor de vereniging en niet de coöperatie als rechtsvorm.
Het Rotterdams Woongenootschap was geïnspireerd door het Zwitserse model en koos bij oprichting wel voor de coöperatie als rechtsvorm. In de statuten werd vastgelegd dat ze zouden functioneren als coöperatieve vereniging. Geen winst maken dus maar gericht op het realiseren van kostprijs dekkend vastgoed en betaalbaarheid voor de lange termijn. Achteraf twijfelt Arie of de keuze voor de coöperatie wel de juiste was. Wellicht hadden ze destijds beter voor de vereniging als rechtsvorm kunnen kiezen, maar helaas hadden ze toen nog geen fiscaal adviseur die de voor- en nadelen van beide vormen duidelijk aan ze kon uitleggen.

Lobbygroep
Toen het Rotterdams Woongenootschap in 2020 de stekker uit hun project trok is de groep betrokkenen niet uit elkaar gevallen maar doorgegaan als lobbygroep. Intussen is het Woongenootschap ingestroomd bij actiegroep Recht op de stad om in de breedte beter pleidooi te kunnen voeren voor anders wonen in Rotterdam. Achter de schermen wordt er nog steeds gewerkt aan, en gesproken met de gemeente over het creëren van de juiste condities voor wooncoöperaties. Wellicht dat het collectief in de toekomst, als de condities beter zijn weer verder gaat met de realisatie van het Rotterdams Woongenootschap als wooncoöperatie.

Operatie wooncoöperatie
In 2022 publiceerde Arie samen met Peter Kuenzli vanuit de behoeften en vragen die ze hadden tijdens de ontwikkeling van het Rotterdams Woongenootschap bij uitgeverij Valiz het boek Operatie wooncoöperatie. Een publicatie over de vele kanten van het proces, het samen organiseren, de financiële aspecten en het aangaan van sociale processen binnen de wooncoöperatie of een Genossenschaft. Tegelijkertijd ook een verhaal over de kwaliteit van architectuur, de ontwikkeling van plattegronden, wooncultuur en de geschiedenis van de volkshuisvesting. Niet de individuele vraag ‘hoe wil ik wonen?’, maar het gezamenlijk vormgeven aan de vraag ‘hoe willen wij samenleven?’ is daarin leidend. Wonen is een grondrecht, geen handelswaar. Daar kunnen burgers samen vorm aan geven. Operatie wooncoöperatie vertelt de geschiedenis van ons wonen; waarom de coöperatie uit beeld verdween en hoe de wooncrisis tot stand kwam. Het documenteert tien bijzondere projecten uit Wenen, Zürich en München en legt uit hoe dit soort projecten alleen kunnen ontstaan door bewuste keuzes vanuit het lokale bestuur.

Cooperative conditions
In oktober 2022 organiseerden Arie Lengkeek en Peter Kuenzli naar aanleiding van het verschijnen van Operatie Wooncoöperatie samen met AIR Rotterdam, KeileCollectief en trancityXvaliz het cooperative conditions symposium. Op deze bijeenkomst in het Keilepand in Rotterdam werd er met politici, beleidsmakers, architecten en activisten gediscussieerd over het collectief vormgeven van de toekomst van huisvesting. Tevens waren er presentaties over innovatieve architectuur, betaalbare en innovatieve manieren van samenleven en effectieve regulatie door mensen/organisaties uit Wenen, Zürich en Munchen. Deze drie steden hebben een sterke geschiedenis van betaalbare woningen en wooncoöperaties. Het symposium verkende de successen van coöperatieve zelforganisatie van burgers vanuit het perspectief van de institutionele en gemeentelijke voorwaarden die nodig zijn om dit te bereiken: coöperatieve condities.

Coöperatief organiseren leidt naar het Duitse begrip gemeinnützig en dat betekent ‘ten nut van het algemeen’.

Gemeinnützig
Het interessante aan gemeenschappelijk eigendom en coöperatieve projecten is dat een andere vorm van opdrachtgeverschap tot andere architectuur kan leiden. Coöperatief organiseren leidt naar het Duitse begrip gemeinnützig en dat betekent ‘ten nut van het algemeen’. In Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland is het organiseren vanuit die context veel normaler dan bij ons en zorgt dat voor een duidelijke vernieuwing in het wonen. Dat is ook de reden waarom het boek Operatie wooncoöperatie qua voorbeelden heel erg op die landen is georiënteerd. Het coöperatieve model komt ook voor in Denemarken en andere landen maar het mooie aan Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland is dat het goed is gepositioneerd in het maatschappelijke veld en je duidelijk ziet dat het een afwijkende vorm van wonen tot gevolg heeft.

Beweging versterken
Het Duitse Mietshäuser Syndikat en het Nederlandse VrijCoop zijn volgens Arie mooie voorbeelden van het collectiviseren van collectieven. Ze verbinden collectieve projecten op een manier die de beweging sterker maakt. Niet alleen qua afstemming en overleg maar vooral ook qua governance en zeggenschap. De constructies van zowel het Mietshäuser Syndikat als Vrijcoop zorgen ervoor dat collectieve projecten niet meer verkocht kunnen worden en er door iedereen geld wordt afgedragen aan een zelf opgericht solidariteitsfonds dat gebruikt wordt om nieuwe projecten te helpen met de financiering.
In Brussel timmert men ook hard aan de weg maar daar gebruiken ze de CLT (Community Land Trust) constructie. Dat is niet exact hetzelfde als het model van het Mietshäuser Syndikat en VrijCoop maar wel vergelijkbaar omdat daar de grond van coöperatieve projecten wordt ondergebracht in de CLT en daarmee dus gemeenschappelijk eigendom wordt. Arie denkt dat een soortgelijke constructie in Amsterdam ook goed zou kunnen werken. Dus in plaats van de gebruikelijke erfpacht constructie via de gemeente een CLT systeem waarin alle grond van de coöperaties wordt ondergebracht met een juridische structuur zodat die nooit meer verkocht of verhandeld kan worden. Een goede manier om wooncoöperaties met elkaar te verbinden en een soortgelijke structuur als die van het Mietshäuser Syndikat of de CLT in Brussel opbouwen. Dat zorgt voor borging voor de lange termijn en geeft de mogelijkheid om een solidair systeem te bouwen waarmee je de groei van het coöperatieve systeem kunt ondersteunen.

Gemeenschapseconomie gaat over systemen die regeneratief zijn, die niet uitputten maar zichzelf versterken terwijl en omdat ze gebruikt worden.

Gemeenschapseconomie
Als je de woorden gemeenschap en economie aan elkaar plakt ontstaat het woord gemeenschapseconomie. Een sleutelwoord in het boek Operatie Wooncoöperatie waarmee Peter en Arie aangeven dat het coöperatieve model niet slechts een ideologische organisatie maar ook een onderneming is. Een serieuze speler op de vastgoedmarkt die zich niet laat leiden door vastgoedrendement maar een speler die het beter worden van de gemeenschap voorop zet. Gemeenschapseconomie gaat over systemen die regeneratief zijn, die niet uitputten maar zichzelf versterken terwijl en omdat ze gebruikt worden.
In het idee van de donut economie van Kate Raworth zie je ongeveer hetzelfde, namelijk een economisch model dat niet gaat over uitputting van de planeet maar het ontstaan en voeden van gemeenschappen door met elkaar te bouwen, onderhouden en beheren. De donut van Raworth is een vorm en taal om die ideeën bespreekbaar te maken. Uiteindelijk is de donut zelf niet interessant maar gaat het over het rechtvaardig gebruik en rechtvaardige toewending van middelen en mogelijkheden. De coöperatieve beweging past daar wat Arie betreft als vorm en model van governance en zelfbestuur heel goed bij.

Wooncorporaties
In Nederland zijn veel wooncorporaties. Zij zijn degenen die de sociale huursector in handen hebben. Vroeger waren deze corporaties vaak verenigingen maar die zijn in de loop der tijd bijna allemaal omgezet naar stichtingen. De corporaties zijn door fusies en schaalvergroting steeds groter geworden en inspraak van huurders is daarmee volledig verdwenen. Tegenwoordig ben je voor de corporatie gewoon een huurder, verder niks. Er is geen binding tussen die twee en je ziet steeds vaker dat corporaties tegen de zin van huurders corporatiewoningen verkopen op de vrije markt. In Amsterdam wordt daartegen geprotesteerd door actiegroep Niet te koop, die zich steeds weer hardop afvraagt of dit is wat we willen. Zij maken de vraag van wie de huisvesting is maatschappelijk zichtbaar, en dat is belangrijk.
In Arnhem, Nijmegen en omstreken heeft Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) als piepkleine corporatie een legitieme mogelijkheid gevonden om mensen door middel van beheercoöperatieven in staat te stellen zelf hun wonen vorm te geven. Een model waarvan je zou hopen dat het meer navolging zou vinden in Nederland omdat op deze manier de ontwikkelkracht van de corporatie ter beschikking komt te staan van het coöperatieve wonen. Een mooi WBVG voorbeeld is de duurzaam gebouwde strowijk IEWAN in Lent. Zij waren de eersten die op schaal met stro hebben gebouwd. Normaal gesproken is dat vrij prijzig maar door veel zelfwerkzaamheid en de wil om het te laten lukken is het ze gelukt. Bewoners, vrijwilligers en professionele bouwvakkers werkten zij aan zij aan dit complex van 24 sociale huurwoningen, opgetrokken uit stro, leem en hout.

Architectuur
Volgens Arie zou de Nederlandse coöperatieve bouwstroom enorm gebaat zijn bij impulsen vanuit de architectuur.
Het is gebruikelijk dat de gezamenlijke woonvisie van een coöperatie wordt omgezet naar een programma van eisen en men daarna naar de architect stapt voor een ontwerp. In Zurich, München of Wenen maar ook bij de CLT projecten in Brussel zie je vaak dat er een ontwerp competitie wordt opgezet en er dus meerdere antwoorden op dezelfde vraag binnen komen. Verschillende perspectieven en oplossingen kunnen volgens Arie heel waardevol zijn in de ontwikkeling van je project maar ook voor vergelijkbare projecten daarna.

Het zou de Nederlandse coöperatieve beweging enorm kunnen helpen als professionele ontwikkelaars en bouwers zich onder passende condities zouden gaan bemoeien met de realisatie van coöperatieve bouwprojecten.

Er is zowel behoefte als interesse in innovaties in huisvesting. Niet alleen vanuit de wooncoöperaties zelf maar ook de grotere gebiedsontwikkelaars zijn geïnteresseerd. Ook zij zien dat wooncoöperaties vaak in staat zijn om iets te realiseren wat in de gebiedsontwikkeling een soort van heilige graal is. Een combinatie van levendigheid, functiemenging, identiteit en toe-eigening.
In de Duitstalige landen bestaat een sterk gereguleerde gemeinnutzige bouwketen. Dat wil zeggen dat er ontwikkelaars zijn die hun werk doen onder gereguleerde condities ten bate van het algemeen belang. Het zou de Nederlandse coöperatieve beweging enorm kunnen helpen als professionele ontwikkelaars en bouwers zich onder passende condities zouden gaan bemoeien met de realisatie van coöperatieve bouwprojecten. Het probleem van wooncoöperaties in Nederland is dat ze vaak aan een project beginnen zonder enige ervaring. Ze moeten alles zelf regelen en uitzoeken. Ze moeten feitelijk zelf projectontwikkelaar worden en daar heeft niet iedereen zin in en tijd voor. Het is ook onnodig want de expertise is er gewoon, hij moet alleen op een maatschappelijk georiënteerde manier worden ingezet en ter beschikking worden gesteld aan de coöperatieve beweging. Wooncoöperaties zouden meer gefocust moeten zijn op het opdrachtgeverschap en de projectontwikkeling aan anderen over moeten laten. Dan zou de realisatie van nieuwe panden nog veel sneller, makkelijker en beter gaan.

Politiek
Arie constateert dat het vertrouwen in de politiek de afgelopen jaren sterk is afgenomen. Onze representatieve democratie, dus het eens in de vier jaar stemmen en dan maar hopen dat het de goede kant op beweegt, werkt niet meer. Mensen willen meer zelf besluiten en zelf deelnemen aan de democratie. Precies daarom zijn de commons, wooncoöperaties en andere projecten in collectief eigendom zo belangrijk. Dat zijn namelijk plekken waar de alledaagse democratie geoefend kan worden. Plekken om het samenleven samen vorm te geven. Je ziet het in het wonen maar ook in de landbouw, het opwekken van energie en het regelen van de zorg. Mensen gaan collectief ondernemen naar eigen behoefte of uit pure noodzaak, zonder dat ze daarbij gefixeerd zijn op het maken van individuele winst.

Als gevolg van het stimuleren en subsidiëren van eigen woningbezit zie je volgens Arie dat het electoraat zodra men een huis heeft gekocht steeds verder naar de rechterkant van het spectrum schuift. Degene die bezit wil dat houden en dat doorgeven aan eigen kinderen en kleinkinderen. Daar mag niet aan geknabbeld worden.
Veel mensen vinden het ontbreken van persoonlijke vermogensopbouw in een wooncoöperatie raar. Dat past niet in het narratief van bezit vergaren en succesvol zijn. Wat men over het algemeen niet begrijpt is dat wooncoöperaties staan voor betaalbaar wonen, nu, maar ook in de toekomst. Dat is ook een erfenis en solidariteit, misschien niet zo direct als het doorgeven van persoonlijk vermogen maar in veel bredere zin.